الكراء بدون عقد في القانون المغربي

الكراء هو حل يسعى اليه الناس وذلك تفادياً لاسعار العقارات الغالية , وان سوق الايجار هو احد الاسواق الاكثر نشاطاً في المملكة المغربية, وخصوصاً في بعض المناطق التي تحتوي على انشطة تجارية او مدارس او جامعات

خرج الى المجتمع نصوص قانونية جديدة نظمت عملية الكراء متضمنة الاماكن السكنية والمحلات التجارية, وتمت مصادقة البرلمان عليه, ومن اهم ما نص عليه هو الزامية ابرام عقد كتابي للكراء بمحرر ثابت التاريخ يضمن كل ما هو متعلق بمعلومات الطرفين من المكري والمكتري, ويحدد الوجيبة الكرائية والغرض من هذه العملية , وغيره

قانون الكراء بدون عقد في المغرب:

يبرم عقد الكراء بموجب عقد كتابي يثبت فيه التاريخ المحدد مع بيانات للمكري والمكتري والغرض الواقع عليه الكراء بالاضافة الى توضيح المبلغ المخصص وكل الالتزامات التي يتحملها الطرفان, وتم الزام الاطراف بعقد كتابي بعد دخول مدونة الكراء الحديثة قيد التنفيذ, والتي تنص على اجبارية برم العقد الكتابي.

قبل تاريخ القانون الجديد, يكون الكراء دون اي عقد ثابت للوضعية الكرائية بينهما, بالاضافة الى بعض الاشخاص الذين قد ينشأون علاقة كرائية بينهما مبنية على الثقة على سبيل المثال

يمكنكم الاطلاع على القانون 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني https://www.bibliotdroit.com/2020/06/6712-pdf.html

اهمية عقد الكراء في القانون:

ينص قانون الكراء الجديد على وجوب والزامية إبرام عقد الكراء بمحرر ثابت التاريخ, ويتم فيه ذكر بيانات المكري والمكتري, ويتم ذكر الوجيبة الكرائية بدقة, والمحلات الواقع عليها الكراء, وما هو تابع لها من مرافق, والغرض منها, ويتم تحديد شروط الكراء وكل ما سبق بالتراضي بين الاطراف.

يتم فيه ضمن ارادة الطرفين والتزامهما لاداء واجباتهما المعينة, ويمكن للطرفين الاتفاق على مخالفة بنوده في حدود ما يسمح لهم القانون به.

وفي الوقت الذاته يعتبر ضماناً لحقوق الطرفين, ويضمن التزام كل من الطرف الاخر بالتزاماته.

اثبات العلاقة الكرائية :

في حالة الكراء بدون عقد يكون كلا الطرفان من المكري والمكتري قد خرقا القانون منذ بداية العلاقة المنشأة بينهما, فيجب علينا اولا اثبات العلاقة الكرائية بين الطرفين

يكون ذلك عن طريق المدعي طالب الاثبات, وهنا لا يقصد به رافع الدعوى بالضرورة, بل هو حسب ما يسميه فقهاء القانون بانه الطرف الذي يدعي خلاف الاصل.

للمدعي طالب الاثبات وسائل متعددة لاثبات علاقته الكرائية بالطرف الاخر, اقرها الفصل 404 من قانون الالتزامات والعقود, “وسائل الإثبات التي يقررها القانون هي: إقرار الخصم؛ الحجة الكتابية؛ شهادة الشهود؛ القرينة؛ اليمين والنكول عنها.” وتعتبر هذه من سبيل الدلائل القانونية, ويمكن اثباتها بوسائل مادية اما عن طريق ما يثبت تادية الوجيبة الكرائية في الاشهر السابقة, او المعاينات القائمة من قبل القضاء أو يأمر القضاء بها كالخبرة

هل يعتد بالكراء دون عقد؟

يتم التساؤل كثيرا حول ما اذا كان كتابة عقد الكراء هي مقرر للاثبات ام مقرر للانعقاد, ويمكن التمييز بين حالتين:

اذا كانت الكتابة مقررة للانعقاد فلا يمكن ان يكون هناك وجود لعلاقة كرائية حتى لو اعترف بها الطرفان , ولا حتى سبيل لتوجيه اليمين , اما اذا كانت مقررة للاثبات, فيمكن اثبات العلاقة الكرائية بالاقرار او اليمين وباقي حالات الاثبات المقررة.

اي نرى ان الكتابة هو واجب للاثبات وليس للانعقاد, وبنتيجة هذا الامر نستنتج ان القانون 12-67 لم يرتب البطلان على عدم كتابة عقد الكراء, فلو اراد المشرع المغربي ان يكون العقد هو وسيلة لاثبات الكراء بين المكري والمكتري, لرتب نتيجة البطلان على عدم وجود عقد كتابي يثبت العلاقة الكرائية بينهما.

امتناع المكتري عن اداء واجباته الكرائية بدون عقد:

على المكري ان يقوم باثبات العلاقة الكرائية اولاً بجميع وسائل الاثبات المتاحة امامه اذا قام المكتري بانكارها .

يتعين على المكري توجيه إنذار بالأداء لإثبات التماطل في اداء الواجبات الكرائية ، وإذا لم يؤد في الأجل الذي تحدد للمكتري في الإنذار تطلب فسخ العقد وإفراغ المكتري

انظر ايضاً: دعوى الافراغ لعدم اداء واجبات الكراء, 4 حالات يسمح فيها للمكري باخلاء المكتري دون اي تعويض.

امتناع المكتري عن الافراغ

يجب على المكري اثبات العلاقة الكرائية بينه وبين المكتري, بكافة وسائل الاثبات التي تم ذكرها سابقاً

ويحدث في بعض الاحيان امتناع اي طرف ثالث من التدخل في هذا الموضوع او لا وجود لإمكانية الاثبات , فيمكن للكاري في هذه الحالة ان يرفع دعوى احتلال للعقار بدون سند يثبت علاقة المحتل للعقار

انظر ايضا: مسطرة افراغ المحلات التجارية – 3 خطوات تتبع في ضوء افراغ المحلات التجارية

دعوى الاحتلال بدون سند:

هذه الدعوى يلجأ بها المكري الى القضاء الاستعجالي, وذلك لوضع حد لكل من يقوم باستيلاء غير مشروع منطلقاً من مبدأ ان وضع اليد على عقار بدون سند قانوني يكسبه حلة الاستعجال.

تؤدي في نهاية المطاف الى اكتساب المدعي لعقاره المتنازع عليه, اما المدعي عليه فيترتب عليه بالنتيجة هي اعادة العقار لاصحابه, وطرده من العقار , ويلزم في ذلك ضرورة توفر المستندات الثبوتية لملكية العقار للمدعي, وعدم توفر اي سندات تثبت صحة بقاء المدعي عليه وعلاقته القانونية بالمدعي.

في حالة توفرت هذه المستندات والبراهين بيد المدعي عليه, على سبيل المثال كوجود اوراق تثبت دفعه للوجيبة الكرائية , فيستمر في تواجده بقوة القانون وتثبت علاقته الكرائية مع المكري ولا يعتبر انذاك محتلاً للعقار.