دعوى الافراغ لعدم اداء واجبات الكراء, 4 حالات يسمح فيها للمكري باخلاء المكتري دون اي تعويض.

ان المشرع المغربي نظم مسألة دفع الوجيبة الكرائية ومكان دفعها، ونظم مسألة دعوى الافراغ من خلال قانون الالتزامات والعقود، لكن هذا التنظيم لم يستطع ان يوقف المشاكل التي يمكن ان تحصل وتؤدي الى الامتثال أمام القضاء.
ان المكتري الذي يماطل في اداء الوجيبة الكرائية في وقتها المحدد يعد متقاعساً من الناحية القانونية.

ما هي احكام التماطل في قانون الالتزامات والعقود؟

نص المشرع المغربي ان المدين يكون في حالة تماطل اذا تاخر عن تنفيذ التزاماته بشكل كلي او جزئي دون وجود مبرر معقول, ويكون الدائن حراً في رغبته لرفع دعوى الافراغ, ويصبح المدين في حالة تماطل عند حلول الاجل المقرر في السند المنشئ لالتزاماتهم, فان لم يكن هناك اجل لالتزاماتهم لا يعتبر المدين في حالة مماطلة عن اداء واجباته الا في حالة ان يوجه اليه او الى نائبه انذارا لوفاء التزاماته ويجب ان يكون متضمناً:

• طلب يوجه بشكل مباشر الى المدين لتنفيذ التزامه ضمن مدة معقولة
• تصريح بان الدائن حرا في اختيار ما يراه مناسبا تجاه المدين اذا لم يقم المدين بوفاء التزاماته خلال هذه المدة.
• يجب ان يكون هذا الانذار موجه بشكل كتابي.
• واذا كان الالتزام مالي يجب على المدين ان يعرضه على الدائن بشكل عرض حقيقي وعند رفض الدائن لقبض المبلغ المعين يقوم المدين بالرجوع الى المحكمة التي تقوم بتعيين مكان للايداع.

حالات فسخ الكراء وافراغ المكتري دون تعويض لعدم التزامه في واجباته:

يعتبر المشرع المغربي ان الوجيبة الكرائية هي من اهم الالتزامات الواجبة والواقعة على المكتري, حيث ان المكري يملك حق فسخ الكراء مع حفظ حقه في التعويض في ثلاثة حالات:

• ازا لم يلتزم المكتري بوفاء اداء واجبه الكرائي عند حلول اجله: كما ذكرنا سابقاً ان مجرد حلول وقت اداء الوجيبة الكرائية لا يجعل المكتري في حالة ممالطة عن اداء واجبه، بل على امكتري توجيه إنذار تنذره باداء واجباته الكرائية و اشترط المشرع أن المبالغ الواجبة الدفع على المكتري تكون متراكمة لاكثر من 3أشهر.

فاذا لم يقم المكتري باي رد بعد مرور 15 يوما من تاريخ تبليغه للانذار الموجب بأداء الوجيبة الكرائية ، يملك المكري حق اللجوء إلى المحكمة المختصة ليصادق على الإنذار الذي يهدف إلى إفراغ المكتري من العقار الواقع عليه الكراء بسبب عدم أدائه لوجيبته الكرائية، وفي هذه الحالة لا يكون المكري ملزما بأداء أي تعويض للمكتري.

وفي حال عدم الحصول على جواب من المكتري يحمل دليلا على إبراء الذمة من مبالغ الوجيبة الكرائية فإنه ييجب ان يستجيب لطلب الاخلاء من العين المكتراة.

• اذا استعمل المكتري الشيء الذي وقع عليه الكراء في غير ما طبيعته تسمح له باستعماله او بشكل يختلف عن مقتضى الاتفاق بين المكتري والمكري: تنص المادة 22 من القانون رقم 49.16على أنه:”لا يجوز للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى، مختلف عما تم الاتفاق عليه في عقد كراء، إلا إذا وافق المكري كتابة على ذلك“.

يكون الافراغ في هذه الحالة بدون تعويض اذا غير المكتري نشاطه المسوح له دون موافقة المالك كالتغيير من مكان تجاري الا مكان صناعي, الا اذا عبر المكتري انه سيعيد تشاطه المنصوص عليه في فترة لا تتعدى 3 اشهر, اما اذا كان ينص صراحة انه مكان تجاري عموماً وقام المكتري بتغيير تجارته فهذا لا يعتبر تغييرا في طبيعة العمل.

• اذا تسبب المكتري نتيجة اهماله بضرر كبير على الشيئ المكترى: يجب على المكتري المحافظة على العين المكتراة وعدم اجراء اي تغييرات كبيرة (تقسيم العقار) دون الحصول على موافقة المكري “إذا أحدث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري وبشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء أو  يرفع من تحملاته ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار على أن تتم الأشغال من أجل ذلك في جميع الأحوال داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر“.

وهذه التغييرات لا تشمل مايسبب زيادة في قيمة العقار كالتحسينات والاصلاحات, بل تشمل ما يؤثر على العقار ويهدد سلامته

• كراء العقار من الداخل بشكل مخالف للعقد: يمكن للمكتري ان يقوم بكراء العقار الواقع عليه الكراء كلياً او بشكل جزئي لمكتري اخر لقاء مبلغ محدد.

إذا كان اتفاق الأطراف قائم على منع كراء المحل من الداخل، لكن المكتري قام بإبرام هذا العقد، فإنه يحق للمكري ان يلجأ للقضاء والمطالبة بإفراغ المكتري الأصلي والفرعي بدون تعويض.

لمزيد من المعلومات حول حالات افراغ المكتري يرجى زيارة الرقابة القضائية على أسباب الإفراغ غير الموجبة للتعويض (droitetentreprise.com)

قاعدة الكراء والسند القانوني:

يدفع الكراء العائد على العقارات في منطقة موطن العقار المكتري, وبالنسبة للمنقول في موطن ومكان ابرام العقد اذا لم يكن هناك شرط يشترط فيه الاطراف على خلاف ذلك.

اي ان الاجرة المخصصة لكراء العقارات مهما كان نوعها تدفع في منطقة وجود العقار المكتري, ويمكن ان يتم الاتفاق على غير ذلك بين الطرفين, لانها لا تتصل بالنظام العام.

ان المكري هو المكلف دائما بالتوجه إلى منطقة المكتري ليطالبه باداء الوجيبة الكرائية عن حل وقتها، ولا تقع مشكلة على المكتري ان لم يوصلها اله ولو تم وقتها، ما لم يلزمه عقد الكراء او الاتفاق بينهم على غير ذلك وبشكل صريح.

لتفاصيل اكثر يرجى زيارة مدونة القانون المغربي: الكراء في القانون المغربي (lejuristemarocain.blogspot.com)

مسطرة دعوى الافراغ وانهاء عقد الكراء التجاري:

يجب على المكري الراغب في انهاء عقد الكراء، أن يوجه للمكتري إنذارا متضمن شكليات معينة (تم ذكرها سابقا) ،ويقوم يمكنه اللجوء إلى المحكمة المختصة من اجل ان يصادق على الإنذار ابتداء من تاريخ إنتهاء الأجل المحدد له.

بخصوص أجل الإنذار فالملاحظ أن المشرع قلل مدته ليصبح خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء, ويسقط حق المكري في طلب المصادقة على الإنذار عند مرور ستة أشهر من تاريخ إنتهاء الأجل الممنوح للمكتري في الإنذار.

يوجه الإنذار مباشرة بواسطة مفوض قضائي, وهذا يكون بناء على طلب من المعني بالأمر بشكل مباشر مالم ينص القانون على طريقة أخرى للتبليغ 

 يمكن ان يقيم المكتري دعوى الصلح ليعبر عن رغبته في تجديد عقد الكراء بينه وبين المكري، وتنتهي بشكل عام في معظم الحالات بصدور قرار لعدم نجاح الصلح.